La caractérisation environnementale Phase 1, aussi appelée évaluation environnementale de site Phase I (ÉES Phase I), est une étape essentielle avant l’achat, la vente, le développement ou le financement d’un terrain ou d’un immeuble au Québec.

Son objectif est de déterminer s’il existe des indices de contamination environnementale potentielle liés à l’utilisation actuelle ou passée d’un site. Cette étude permet notamment d’identifier les activités susceptibles d’avoir contaminé les sols, les eaux souterraines ou les bâtiments et de déterminer si des investigations environnementales supplémentaires sont recommandées.

Chez NCL Environnement, nous réalisons des études environnementales Phase I à Phase IV partout au Québec. Notre équipe accompagne les propriétaires, acheteurs, promoteurs immobiliers, institutions financières et entreprises dans l’évaluation et la gestion des risques environnementaux liés à leurs propriétés.

Qu’est-ce qu’une caractérisation environnementale Phase 1?

Une caractérisation environnementale Phase 1 consiste principalement en une étude documentaire et historique d’un terrain, combinée à une inspection du site.

Contrairement à une Phase II, la Phase I ne consiste généralement pas à prélever des échantillons de sol ou d’eau. Elle vise plutôt à déterminer si des sources potentielles de contamination sont présentes ou ont existé sur le terrain.

L’étude permet notamment de rechercher :

• les anciennes utilisations industrielles ou commerciales du terrain;
• les stations-service et installations pétrolières;
• les réservoirs d’huile ou de produits pétroliers;
• les ateliers mécaniques;
• les activités manufacturières;
• les entreprises utilisant ou ayant utilisé des produits chimiques;
• les entreposages de matières dangereuses;
• les anciens dépotoirs ou remblais;
• les activités agricoles susceptibles d’avoir généré une contamination;
• les terrains voisins pouvant représenter une source de contamination;
• les indices de contamination des sols ou des eaux souterraines.

La Phase I permet donc de répondre à une question fondamentale :

Existe-t-il un risque environnemental qui justifie des investigations plus approfondies?

Pourquoi réaliser une étude environnementale Phase I?

Une étude environnementale Phase I peut être particulièrement importante lors d’une transaction immobilière.

Avant d’acheter un terrain ou un immeuble commercial, industriel ou résidentiel, un acheteur peut vouloir connaître l’historique environnemental de la propriété afin d’éviter de découvrir ultérieurement une contamination coûteuse à gérer.

Une contamination peut entraîner des coûts importants liés à :

• la caractérisation des sols;
• l’excavation;
• la gestion des sols contaminés;
• le transport des sols;
• le traitement ou la disposition des sols;
• la décontamination;
• la caractérisation des eaux souterraines;
• la surveillance environnementale;
• les obligations réglementaires.

Une Phase I environnementale constitue donc un outil de gestion du risque permettant de prendre une décision immobilière avec davantage d’information.

Achat d’un terrain

Avant de conclure une transaction, l’acheteur peut demander une Phase I afin d’identifier les risques environnementaux historiques associés au terrain.

Vente d’un immeuble

Une caractérisation environnementale peut également être utile pour un propriétaire qui souhaite connaître l’état environnemental potentiel de sa propriété avant une vente.

Financement immobilier

Dans certaines transactions commerciales ou industrielles, une institution financière peut demander une évaluation environnementale afin d’évaluer les risques associés à la propriété servant de garantie.

Développement immobilier

Les promoteurs immobiliers peuvent utiliser une Phase I pour identifier rapidement les contraintes environnementales potentielles avant d’investir davantage dans un projet.

Que comprend une caractérisation environnementale Phase I?

Une étude Phase I complète repose généralement sur plusieurs sources d’information.

1. Recherche historique du terrain

L’historique de la propriété est un élément essentiel de l’évaluation.

Les anciennes photographies aériennes, cartes, plans et documents disponibles peuvent permettre de déterminer comment le terrain a été utilisé au fil des années.

Par exemple, un terrain actuellement occupé par un bâtiment commercial pourrait avoir été utilisé
auparavant comme :

• station-service;
• garage;
• atelier industriel;
• usine;
• entrepôt;
• entreprise de fabrication;
• site d’entreposage;
• terrain agricole.

L’utilisation historique peut révéler des activités qui ne sont plus visibles aujourd’hui.

2. Consultation des bases de données et documents disponibles

L’étude peut également comprendre une recherche dans différentes sources d’information afin d’identifier les activités environnementales potentiellement problématiques associées au site ou à son voisinage.

Cette recherche peut notamment porter sur :

• les activités industrielles historiques;
• les incidents environnementaux;
• les réservoirs;
• les dossiers de contamination;
• les sites contaminés connus;
• les activités réglementées;
• les informations disponibles concernant les propriétés voisines.

L’objectif est de construire un portrait environnemental du site et de son environnement immédiat.

3. Inspection visuelle du site

Une inspection environnementale du terrain et des bâtiments permet de rechercher des indices pouvant indiquer la présence d’un risque environnemental.

Selon le contexte, l’inspection peut notamment porter sur :

• les réservoirs hors sol;
• les réservoirs souterrains visibles ou documentés;
• les équipements pétroliers;
• les transformateurs;
• les produits chimiques;
• les zones d’entreposage;
• les drains;
• les séparateurs;
• les taches ou déversements;
• les odeurs inhabituelles;
• les matériaux suspects;
• les remblais;
• les anciennes installations industrielles.

La visite du site permet de comparer les informations historiques avec la situation actuelle.

Phase I, Phase II, Phase III et Phase IV : quelle est la différence?

Une confusion fréquente concerne les différentes phases d’une étude environnementale.

Ces phases ne sont pas nécessairement réalisées automatiquement. La nécessité de poursuivre vers une Phase II, III ou IV dépend des résultats de l’évaluation et du contexte du projet.

Phase I – Évaluation environnementale du site

La Phase I vise principalement à identifier les risques environnementaux potentiels à partir de recherches historiques, documentaires et d’une inspection du site.

Aucun échantillonnage systématique des sols n’est généralement réalisé dans le cadre d’une Phase I.

Phase II – Caractérisation environnementale

Lorsque la Phase I identifie des préoccupations environnementales, une Phase II peut être recommandée.

La Phase II vise notamment à vérifier la présence ou l’absence de contaminants au moyen de travaux sur le terrain et d’analyses en laboratoire.

Selon les objectifs de l’étude, cela peut comprendre :

• des sondages;
• des forages;
• des prélèvements de sols;
• des analyses chimiques;
• des prélèvements d’eau souterraine;
• l’installation de puits d’observation;
• l’interprétation des résultats analytiques.

Phase III – Caractérisation détaillée

Lorsqu’une contamination est confirmée, une Phase III peut être réalisée afin de mieux définir son étendue et ses caractéristiques.

L’objectif peut être de déterminer :

• la profondeur de la contamination;
• son étendue horizontale;
• son étendue verticale;
• les concentrations présentes;
• les contaminants concernés;
• les impacts potentiels sur les eaux souterraines;
• les volumes de sols potentiellement affectés.

Cette information est particulièrement importante avant de planifier des travaux de réhabilitation.

Phase IV – Réhabilitation et suivi environnemental

La Phase IV concerne généralement les travaux de réhabilitation, de décontamination ou de gestion de la problématique environnementale.

Selon le projet, cela peut comprendre :

• l’excavation de sols contaminés;
• la gestion des sols;
• le transport des sols vers des sites autorisés;
• le traitement ou la disposition des sols;
• la décontamination;
• le suivi environnemental;
• la vérification des travaux réalisés.

Caractérisation des sols contaminés au Québec

Lorsqu’une Phase II ou une étude plus approfondie confirme la présence de contaminants, les résultats doivent être interprétés en fonction du contexte applicable au site.

La contamination peut notamment être associée à des hydrocarbures, des métaux, des composés organiques ou d’autres contaminants provenant d’activités industrielles et commerciales.

Il faut également comprendre l’origine de la contamination, son étendue, son impact potentiel et les mesures à prendre.

Combien coûte une caractérisation environnementale Phase I?

Le prix d’une Phase I environnementale varie selon plusieurs facteurs.

Il n’existe donc pas un prix unique applicable à toutes les propriétés.

Le coût peut notamment dépendre :

• de la superficie du terrain;
• de la localisation;
• de l’historique de la propriété;
• de l’usage actuel et passé;
• du nombre de bâtiments;
• de la complexité du site;
• de la disponibilité des documents historiques;
• du niveau de recherche requis;
• des contraintes d’accès au terrain;
• des objectifs de l’étude.

Une propriété ayant toujours été utilisée comme résidence unifamiliale ne présente généralement pas le même niveau de complexité qu’un ancien site industriel.

NCL Environnement peut évaluer votre situation et vous proposer une démarche adaptée à votre propriété et à votre projet.

Quand faut-il faire une Phase I?

Une caractérisation environnementale Phase I peut être pertinente dans plusieurs situations.

Avant l’achat d’un terrain

C’est l’une des utilisations les plus courantes. La Phase I permet à l’acheteur d’obtenir une meilleure compréhension du risque environnemental avant de finaliser la transaction.

Avant un projet de construction

Avant de développer un terrain, une évaluation environnementale peut permettre d’identifier des problèmes susceptibles d’affecter les travaux.

Pour un immeuble commercial ou industriel

Les propriétés ayant accueilli des activités commerciales ou industrielles peuvent nécessiter une attention particulière en raison de leur historique.

Lors d’une refinanciation

Une institution financière peut demander une étude environnementale dans le cadre d’un financement ou d’un refinancement immobilier.

Avant une vente

Un propriétaire peut également réaliser une Phase I afin de connaître les enjeux environnementaux potentiels avant de mettre une propriété sur le marché.

Pourquoi choisir NCL Environnement?

NCL Environnement est une firme de consultation environnementale qui accompagne ses clients dans l’évaluation, la caractérisation et la gestion des problématiques environnementales.

Notre approche permet de suivre un projet à différentes étapes, de la première évaluation jusqu’aux travaux de réhabilitation lorsque ceux-ci sont nécessaires.

Nos services environnementaux comprennent notamment :

• Caractérisation environnementale Phase I
• Caractérisation environnementale Phase II
• Caractérisation environnementale Phase III
• Phase IV et réhabilitation
• Caractérisation des sols
• Gestion des sols contaminés
• Décontamination des sols
• Gestion et traçabilité des sols contaminés
• Caractérisation des eaux souterraines
• Retrait de réservoirs d’huile
• Évaluation des risques environnementaux
• Accompagnement dans les projets immobiliers et de développement

Notre objectif est de fournir à nos clients une information claire et utile afin de leur permettre de prendre des décisions éclairées concernant leur propriété.

De la Phase I à la décontamination : une approche complète

L’un des avantages de travailler avec une firme capable d’intervenir à plusieurs étapes est d’assurer une meilleure continuité du dossier.

Par exemple, un projet peut commencer par une Phase I environnementale.

Si des préoccupations sont identifiées, une Phase II peut ensuite être recommandée afin de vérifier la présence de contaminants.

Si une contamination est confirmée, des travaux supplémentaires peuvent être nécessaires pour déterminer précisément son étendue. Une stratégie de réhabilitation peut ensuite être développée.

Cette approche permet d’éviter de réaliser des travaux inutiles tout en s’assurant que les problématiques importantes sont correctement identifiées et documentées.

Besoin d’une caractérisation environnementale Phase I à Montréal, Laval ou ailleurs au Québec?

Que vous soyez propriétaire, acheteur, promoteur immobilier, entrepreneur ou institution financière, une caractérisation environnementale Phase I peut vous aider à mieux comprendre les risques associés à une propriété.

NCL Environnement offre des services de consultation environnementale et de caractérisation Phase I à Phase IV pour les propriétés résidentielles, commerciales et industrielles.

Nous pouvons vous accompagner dans l’évaluation de votre terrain, la caractérisation des sols et, lorsque nécessaire, dans les étapes de gestion et de décontamination.

Vous avez un terrain à acheter, vendre ou développer? Contactez NCL Environnement pour discuter de votre projet et déterminer quelle étude environnementale est la plus appropriée.

FAQ – Caractérisation environnementale Phase I

Qu’est-ce qu’une Phase I environnementale?

Une Phase I est une évaluation environnementale visant principalement à identifier les risques de contamination potentiels d’une propriété à partir de recherches historiques, documentaires et d’une inspection du site.

Une Phase I comprend-elle des analyses de sol?

Généralement, non. La Phase I vise principalement à identifier les préoccupations environnementales potentielles. Lorsque des investigations physiques sont nécessaires, une Phase II peut être recommandée.

Est-ce obligatoire de faire une Phase I avant d’acheter un terrain?

Il n’existe pas une réponse universelle pour toutes les transactions. Toutefois, une Phase I peut être fortement pertinente avant l’achat d’une propriété présentant un historique commercial ou industriel ou lorsque des préoccupations environnementales sont présentes.

Quelle est la différence entre une Phase I et une Phase II?

La Phase I recherche principalement les indices de contamination potentielle, tandis que la Phase II vise à vérifier la présence de contaminants par des travaux d’échantillonnage et des analyses, lorsque cela est justifié.

NCL Environnement réalise-t-elle seulement des Phase I?

Non. NCL Environnement offre des services allant de la Phase I à la Phase IV, ainsi que des services de caractérisation des sols, de gestion des sols contaminés et de décontamination.

Une propriété résidentielle peut-elle nécessiter une caractérisation environnementale?

Oui. Cela dépend notamment de son historique et des activités qui ont eu lieu sur le terrain ou dans son voisinage. Un ancien site commercial ou industriel transformé en propriété résidentielle peut notamment justifier une évaluation environnementale.

Conclusion

Une caractérisation environnementale Phase I constitue une première étape importante pour comprendre l’historique et les risques environnementaux potentiels d’une propriété.

Que ce soit pour une acquisition, une vente, un financement ou un projet de développement, une bonne évaluation environnementale permet de prendre des décisions plus éclairées et de réduire le risque de mauvaises surprises.

Avec ses services de Phase I, Phase II, Phase III et Phase IV, NCL Environnement peut vous accompagner à travers les différentes étapes d’un projet environnemental, de l’évaluation initiale jusqu’à la gestion et à la décontamination des sols lorsque nécessaire.

NCL Environnement : votre partenaire en consultation environnementale, caractérisation des sols et gestion des sites contaminés au Québec.